核心临江区域不再新增住宅，长沙“一江两岸”楼市或迎变局

三湘都市报·新湖南客户端全媒体记者 卜岚 通讯员 曾文慧

近日，《湘江长沙段两岸风貌管控若干规定》发布，明确划定居住用地布局禁区：古城历史文化风貌区、岳麓山历史文化风貌区临江地块，不得新增居住用地；大王山—巴溪洲—解放垸特色区内，建筑高度不得超过24米。一纸新规直接改写长沙江景房的供给规则，又将给长沙房地产市场带来哪些改变？

临江一线住宅供给的“增量闸门”已关上

新规划定了清晰的居住红线：古城历史文化风貌区、岳麓山历史文化风貌区的临江地块，不得新增居住用地；大王山—巴溪洲—解放垸特色区内，巡抚路与督抚路之间区域禁止布局住宅，建筑高度上限锁定24米。

同时，奥体新城、湘江科学城、大泽湖三大临江新城，除码头、取水口等市政配套外，新建建筑不得紧贴江岸，须预留至少100米的滨江公共空间，沿江优先布局公共建筑与地标配套，不再简单排布住宅楼栋。这意味着，长沙核心一江两岸临江一线住宅供给的“增量闸门”已关上。

过去多年，滨江、洋湖、北辰等板块的临江首排房源一直是市场硬通货，江景溢价是核心卖点，这一点从过往土拍市场也能直观印证：

2023年开福湘雅路一线临江068号地块，凭借直面橘子洲、岳麓山的无遮挡江景，成交楼面价达到14968元/平方米，创下当时长沙宅地楼面价高点；滨江新城C5地块依托片区成熟滨江界面，引来8家房企40轮竞价，溢价近39%；洋湖、北辰三角洲早年临江地块，也常常因为江景标签，成为房企争抢的香饽饽，拍出高于片区平均水平的地价。

存量江景次新、二手房，稀缺价值将抬升

据悉，目前长沙主城一线江景新房十分稀缺，大多定位高端改善。南湖新城绿城凤起麓鸣一线江景单价 20000-32000元/平方米，中海阅湘台16000-28000元/平方米；洋湖颐德公馆湘江序均价约22000元/平方米；滨江润和滨江湾一线江景房源25000-45000元/平方米。北辰三角洲等成熟片区江景次新二手房，挂牌均价多在22000元/平方米。

“供给端的收缩，最先传导到市场预期。”业内人士指出，一方面，成熟片区存量江景次新、二手房，稀缺价值将抬升。尤其是古城、岳麓山沿线已经建成的临江住宅，后续没有同类型新增竞品，自住和改善属性会持续强化；但也要看到，稀缺不等于单边涨价，长沙限价体系、二手房市场的充分竞争，会约束价格大幅跳涨，更多是稳住价值，分化加剧。另一方面，房企拿地逻辑必须调整，三大新城临江地块，首排不能做住宅，住宅只能往腹地排布，未来江景盘，大多是二线、三线观江，“一线临江”的标签会越来越稀缺。

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来源：犇视频