湖南日报全媒体记者 彭雅惠

湖南每供应3亩建设用地，就有1亩来自存量挖潜。然而，全省70%以上存量土地盘活却遭遇“难点堵点”。

10月9日，省政府新闻办召开新闻发布会，解读《支持存量土地盘活增效促进高质量发展的若干措施》。“这是全国首个以省政府办公厅名义出台的存量土地盘活政策。”省自然资源厅负责人表示，我省创新出台的改革措施，在规划优化、指标调剂、产权流转、产业提质等方面，为盘活存量土地构建起一套实用“工具箱”。

新闻发布会在新湖南召开。 湖南日报全媒体记者 童迪 摄​

1、老旧小区改造怎么提速？

——可弹性执行建设标准

“今年，全省投资2627亿元，启动了353个城市更新项目，涉及133个老旧小区更新、老旧住房更新、城中村改造和完整社区建设等。” 省住建厅相关负责人介绍，我省已搭建起相对完整的城市更新政策框架，划定 501 个重点更新片区，需要盘活大量既有建（构）筑物。

（长沙老旧小区更新）

立足湖南实际，新政支持对存量土地灵活调整规划，推行混合开发利用，明确符合正面清单，就视同符合详细规划，让有些项目不用调规。同时，还允许建设规模指标在不同地块之间等价调剂，也支持宗地置换重组。符合条件的非住宅项目，依规可启动 “商改住” 规划调整。

城市更新项目经充分论证，可按 “不低于现状” 原则适度放宽绿地率、建筑密度等技术指标；小微更新项目不用办理规划审批手续。

针对老厂房、存量商业楼宇转向科创、养老、文旅等业态，设置最长五年过渡期，可暂不改变用地主体与规划条件。

新政鼓励市场主体统筹开发地上地下空间，可将土地与文旅、公园绿地经营权进行组合配置，服务工业遗址、历史街区成片改造。

“指标调整、功能转换均要经过市县政府论证审批。” 省自然资源厅相关负责人介绍，长沙湘农桥社区危房就依托这套弹性规则，仅用8个月完成原址重建，24户居民告别危房住进带电梯新居。

（新梁仓文创园位于长沙树木岭。）​

新梁仓文创园则是老厂房活化的鲜活样本，闲置多年的电力老厂房保留工业肌理，改造为集餐饮、文创、休闲于一体的消费地标，把沉睡的旧厂房变成城市夜经济热点。

2、有 “历史包袱” 的地块怎样处置？

——有条件免除违约责任

“不少存量土地盘活卡在历史遗留矛盾上，基层干部面临‘干完被追责’风险，经营主体也不敢进场接手。” 省委改革办相关负责人在发布会上介绍，调查发现，部分存量土地项目因规划调整、不可抗力等客观因素产生违约责任导致地块长期闲置。

（长沙一处因历史遗留问题停滞建设的园区。）​

新政针对这类堵点“双向破局”。一方面，创新运用改革评估备案机制，打消基层干部处置历史遗留问题的顾虑，鼓励大胆作为。

根据该项机制，存量土地项目本身不是企业主观违法、没有重大安全和公共利益风险，可由市县相关部门制定盘活处置方案，提交由改革办牵头、纪检等多部门组成的工作组开展评估、予以备案。基层干部按备案方案履职，后续审计、巡察监督时可免于追责。这套机制把过去“干完再追责”变成事前评估、提前厘清风险边界，打消基层干部“想盘活、不敢拍板”的顾虑。

另一方面，有条件免除违约责任，消解经营主体背负的历史包袱。新政明确，因政府原因、不可抗力造成工期滞后的项目，经市县集体研究决策，可依规免除对应的开竣工违约责任，重新约定项目开发时限。同时推行 “一宗一策” 确权登记，配套出台存量土地轻微违法豁免处置清单，通过多部门联动处置，化解权属交叉、手续不全等历史遗留难题。

（郴州宁邦项目效果图）​

“免责、豁免均设置严格适用门槛，企业自身经营原因造成的违约，不在政策适用范围。” 省委改革办相关负责人表示，试点期间，衡阳一产业园依托新政措施，化解早年土地、房屋分属不同主体的遗留难题，实现整体招商，220多亩土地顺利交付企业落地；郴州宁邦二期过去因规划调整导致延期开发，产生高额开竣工违约金，项目停滞多年，依托新政措施，项目引入新合作方，地块得到盘活。

3、抵押查封资产如何破局？

—— 打通带押、带封处置通道

“涉诉涉执查封土地处置难、盘活慢、价值低，是存量土地盘活痛点，新政落地多项突破性举措，打通了司法与行政壁垒。” 省高级人民法院相关负责人介绍，今后，我省支持 “带押出让、带押过户、带封过户”。

以往处置被抵押、查封的土地资产，需要先行还清贷款、解除全部查封才能办理权属过户，流程链条长、时间成本高，意向投资人往往望而却步。

新政搭建起“府院联动”处置通道。在抵押权人同意前提下，存量土地经执行法院审查许可，可实施“带封过户”，凭司法裁定直接办理权属变更，无需先行全部解封，减轻受让方资金压力。新政明确，司法拍卖公告必须同步载明地块规划调整条件与产业准入标准，竞买人提前掌握地块核心信息，减少投资风险。

在保障债权人、抵押权人合法权益的基础上，资产处置阶段可同步优化地块规划，提升土地资产价值。

“带押、带封处置不是无条件放开，每宗项目均要经过法院严格审查，债权人合法权益放在首位。” 省高级人民法院相关负责人介绍，怀化高新区一宗涉诉查封土地，借助这套机制通过异地法拍完成盘活，384 亩土地重新启动开发，带动10余家上下游企业落地，激活周边片区连片开发。

4、低效工业用地如何激活？

——支持流转退出多元处置

产业园区要提质增效，园区内企业却产能低、投入不足，怎么办？

（平江天岳创新创业园）​

“过去处置路径单一，大多只能依靠政府收储，新政打通了企业自主盘活、园区协商收回两条渠道。” 省自然资源厅相关负责人解释，产业园区是我省经济发展主阵地，改革措施重在改善部分园区粗放用地状况，助推园区将存量资源转化为产业发展资本。

新政支持宗地分割转让、地块置换。具体而言，园区内企业在自有工业用地上改扩建生产用房、提高容积率，不再增收土地价款；企业可对产业用地混合利用，同一宗工业用地兼容研发、中试配套功能，企业可拆分地块对接上下游伙伴，实现存量土地提质增效。

针对企业关停、无力继续开发的地块，新政支持产业园区采用 “以房换地”“以股换地”“以地换地” 等非货币补偿方式收回土地，实现园区腾笼换鸟。

（省自然资源厅在株洲试点，汇隆实业地块​实施宗地分割转让。）

株洲高新区主攻新能源装备产业集群，园区内的汇隆实业通过宗地分割转让，切分出100亩低效用地，由园区引进两家新能源配套企业，补齐产业链短板。长沙经开区依托园区收回机制，盘活多宗低效工业用地，收储后的空间优先供给本土企业扩产，助力本土企业转型升级。

作者：彭雅惠

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来源：湖南日报·新湖南客户端