湖南日报·新湖南客户端记者 刘涛 通讯员 付婷

近日，湖南省旅游饭店协会酒店投资人委员会成立大会在长沙举行，大会上举办了“湘聚投资力量，共创酒店未来”主题论坛，来自业内的专家围绕酒店升级迭代、投资环境、降本增效、存量盘活等话题展开讨论、交流。

酒店精英汇创始人朱新疆作在以《当下酒店投资环境研判与精准投资方向布局》为题的分享中，表达了一系列精辟的观点，引发与会嘉宾关注。

朱新疆开篇明义：存量酒店不是捡便宜，而是用专业能力给低效资产重新定价。过去的机会在新开、扩张、抢品牌;未来的机会在接盘、翻牌、重组、托管。

对于入场时间，他认为机会不是行业变好了，而是别人扛不住的时候，资产开始打折。但他也提醒，折价接盘不是便宜就买，而是确认低价低于真实价值。但低价不是入场券，风险可隔离才是入场券，没有隔离历史责任，低价接盘可能变成替别人还债。

对于利润回报，他认为需先改写成本结构，“投资回报不是只靠利润变大，不是利润神话，而是成本结构重写。在存量市场，真正的杠杆是初始投入变小。”

他强调了现金流的重要性，只在乐观情景下赚钱的项目，不能投。先算现金流，再做产品，90天内看不到现金流改善，最初判断大概率有问题。“很多酒店不是死在经营，而是死在繁荣期签下的高租约。现金流修复的第一刀，往往不是装修，而是租金。能承受淡季的租约，才叫安全租约。”

他不认为必须要有退出机制，“现金流只是投资的一部分，没有退出路径的项目，现金流再漂亮也要谨慎。先想退出，再决定进入。不会退出的投资，本质上只是开店。”

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