三湘都市报·新湖南客户端9月21日讯（全媒体记者 杨昱 通讯员 李思尘 邹晴）小区楼栋架空层被开发商改成停车位出售，引起了众业主的反对，业主认为，架空层归全体业主所有，开发商未经业主同意，无权对其进行改造；而开发商则认为，架空层未计算在建筑公摊面积内，不属于全体业主共同所有。到底哪个说法站得住？

（小区架空层被开发商擅自改成了停车位。通讯员供图）

9月21日，记者从宁乡市人民法院蓝月谷法庭获悉，经长沙两级法院判决，法院支持了小区众业主的诉求。

架空层归属成争议焦点

业主与开发商所争议的架空层，是小区商业街A、B栋第二层，以及C栋第二层，而《建设工程规划许可证》也规定，此3处应为休闲层。

众业主认为，开发商并未经过全体业主的同意，便私自将公共区域划作停车位来出售，实际是损害了众业主的利益，故请求法院判令开发商恢复架空层原貌。

开发商则认为案涉的架空层未计算在建筑公摊面积内，不属于全体业主共同所有，自己对财产处置，无需经过业主同意。

法院查明，该商品房的《商品房买卖合同》上，就“业主共同所有”作了约定。根据合同约定，商品房所在建筑区划内的道路(属于城镇公共道路的除外)、绿地(属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外)、占用全体业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务费用归全体业主共有。建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分归全体业主共有。

法院：架空层属建筑物结构部分，全体业主共有

究竟架空层是归全体业主所有，还是归开发商所有？

宁乡法院审理认为，案涉商业街小区A、B、C栋二层并未单独进行权利登记，依附于主体建筑而存在。依据《中华人民共和国民法典》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，架空层应属于建筑物结构部分，属于全体业主共有，因其系由业主和使用人共同使用的公共设施，与小区道路、绿地等公共设施性质相同，其依附于主体建筑而存在，并非独立的房屋主体。当开发商将新建住宅全部出售之后，公共设施的权属亦应随房屋主体转移并归属于业主所有，开发商无权单独保留架空层的使用权。

法院一审判决案涉商业街A、B、C栋二层架空层为全体业主所有，开发商在判决生效之日起30日内将案涉商业街小区A、B、C栋二层恢复原状。

一审宣判后，开发商不服提出上诉，长沙市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

作者：杨昱

责编：胡元媛

一审：杨昱

二审：黄娟

三审：张军

来源：三湘都市报