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生活有说“法”|买卖不破租赁,但这些情况例外!
新湖南 • 风向标
2024-07-10 19:50:59

湖南日报全媒体记者 黄欣然 通讯员 夏新予

【故事】

日前,长沙市雨花区人民法院对一栋占地1.7万平方米的房屋依法开展强制腾房,“鸠占鹊巢”长达3年终于受到了法律的制裁。

房屋买卖双方原本已达成共识、互利共赢,可为何会引发如此漫长的纷争?

2015年底,某房屋开发商将位于雨花区国际创新城的第1栋整栋30套房屋卖给了某医药公司,双方签订了《长沙市商品房买卖合同》。之后,某医药公司陆续将房屋出租给其他企业。

然而,2016年5月起,某医药公司违约逾期支付按揭贷款。经过法律程序,开发商与公司解除了房屋买卖合同。

那么,在买卖合同解除的情况下,租赁还有效吗?开发商有权要求租户返还房屋吗?

租户认为,买卖不破租赁——自己享有租赁权而且是“善意”占有和使用,租赁在前,买卖合同解除在后,因此租赁关系仍然存续。

开发商却持相反意见,执意收回房屋,并将租户告上法庭。

2020年至2021年,经过雨花区人民法院一审、长沙市中级人民法院二审,依法判决租户将房屋腾空并返还给开发商。

此后,雨花法院多次发出腾房公告,但部分租户拒不执行,于是,开发商向法院申请强制执行。为保障申请执行人的合法权益,捍卫法律尊严,这才有了开头的强制腾房行动。

这起案件中,为何买卖“破”了租赁?

【说“法”】

雨花区人民法院执行局副局长 王牌

《中华人民共和国民法典》第725条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,该规定即为“买卖不破租赁”。但需要满足以下三个条件:租赁合同合法有效;租赁物的所有权在租赁期内发生变动;承租人愿意继续履行原租赁合同。

房屋作为不动产,物权变动需要登记。该案中,虽然开发商与某医药公司签订了买卖合同,但房屋所有权并没有发生变动,仍属于开发商。况且,该合同经过法律程序,已经被解除。因此,该案不符合“买卖不破租赁”的条件,租赁合同继续履行不符合法律规定。

同时,根据《中华人民共和国民法典》第235条规定,对无权占有不动产或动产的,权利人可以请求返还原物。因此,开发商有权要求租户腾空并返还房屋。

但也要看到,部分租户在此次矛盾纠纷中利益受损。他们向某医药公司支付的租金以及因返还房屋受到的损失,可以向医药公司主张赔偿。

作者:黄欣然

责编:施泉江

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来源:湖南日报·新湖南客户端

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