湖南日报·新湖南客户端记者 王文

初夏时节，在长沙“一江两河”中心，高品质大宅轨道万科璞悦湾悄然揭幕，由长沙万科携手长沙轨道联袂打造。她是继万科臻湾汇后，长沙万科回归长沙主城区打造的又一精品人居典范。

入湘17载，万科见证长沙城市发展变迁，同时深度参与了长沙城市建设，精心打造了一大批高品质住宅项目，焕新城市人居，引领行业风向。

更重要的是，作为“轨道+物业”模式的先行者，长沙万科与长沙轨道集团深度合作，共同实施了一批具有代表性的TOD项目。在有效利用轨道交通资源，优化城市布局，增加效益支持地铁建设上，积极探索实践。

地铁给城市带来了什么？长沙万科作为城乡建设与生活服务商如何从中受益？“轨道+物业”项目开发过程中，如何做到社会效益和经济效益双丰收？近日，记者采访了长沙万科负责人李理。

①万科与城市共成长

近十年，随着地铁的建设运营，长沙城市版图不断扩张，各地人才不断涌入，为长沙经济创造了繁荣。

如果我们把城市比作一个人，那么轨道就是城市发展的动脉，串联起人群和生产力，改变城市人流、物流、资金流、信息流的流动方式，推动城市发展能级跃升。而地铁沿线的各类开发项目就好比城市的外貌，地铁交通越发达城市越繁荣，外貌就越焕发容光。

轨道万科臻湾汇项目是湖南省首个文旅TOD综合体项目，地处长沙城中心位置地铁1、6号线文昌阁地块。（图片由长沙万科提供）

长沙万科作为城乡建设与生活服务商，不仅见证长沙城市变迁，并且深度参与城市建设运营。入湘17年以来，长沙万科通过酝酿与蓄力，累计开发建设23个品质作品。长沙万科在追求高品质人居的路上，步履不停，以一部部经典之作记录这座城市的伟大。已先后打造了万科紫台、万科魅力之城、万科金域国际等23个项目，为约5.8万户业主提供美好幸福生活。

建地铁就是建城市。近年来，在“轨道+物业”的集约节约利用土地的开发模式中积极探索。2020年以来，长沙轨道联手长沙万科在长沙先后开发建设了湖南首个地铁上盖项目万科地铁天空之境，轨道万科悦府、轨道万科瑧湾汇项目。在此基础上，今年，长沙轨道和长沙万科再次携手，共同打造轨道万科璞悦湾，这是长沙万科和长沙轨道合作开发的第四个项目，也是既轨道万科瑧湾汇后，在主城开福区打造的第二个高端项目。

轨道万科璞悦湾项目位于“一江两河”中心，近赏湘江、浏阳河、捞刀河，打造一线滨水住区。

在对TOD持续深化研究的过程中，长沙万科不仅通过挖掘轨道交通物业的商业价值，实现区域物业的价值增长，进而构建城市发展的良性循环；同时，也在过程中不断夯实技术能力，目前，长沙万科拥有全流程的轨道物业策划、设计、建设和运营等战略合作资源；未来，随着TOD模式的日益发展，TOD模式拥有的广阔未来，能够为企业带来新的发展动力。

万科地铁天空之境项目地处长沙县黄兴镇上湾中路地铁2号线黄兴车辆段，是中西部地区首个在已运营的地铁车辆段盖上进行物业开发的项目（图片由长沙万科提供）

②携手轨道打造多个TOD标杆项目

“轨道＋物业”的发展模式兴起于日本和我国香港，在国内各大城市都有成功实践。万科是国内TOD模式先行者之一，积累了丰富的项目经验和全面的开发能力。

2020年，长沙万科通过万科地铁天空之境开启了TOD项目的探索和实践之旅。近年来，长沙万科不断洞察立体城市的未来趋势，致力于以地铁有效串联美好生活，通过万科地铁天空之境、轨道万科瑧湾汇等项目，探索出了一条因地制宜的TOD发展路径，不断推动社区与城市的融合，让长沙生活连接更多美好。

2020年至今，长沙轨道联合长沙万科先后开发了万科地铁天空之境项目、轨道万科悦府项目、轨道万科臻湾汇项目等3个示范项目。其中，万科地铁天空之境项目地处长沙县黄兴镇上湾中路地铁2号线黄兴车辆段，是中西部地区首个在已运营的地铁车辆段盖上进行物业开发的项目，其充分贯彻了市政府“集约、节约”用地的理念，是有效利用轨道交通资源、优化城市布局、提高城市化水平、增加效益的重大战略性标志工程。

地处雨花区杜花路与官寺冲路交汇处北侧地铁2号线官寺冲地块的轨道万科悦府项目，是长沙市轨道交通集团有限公司首个面向土地市场，自主市场化运作获取土地资源的房地产项目。享高铁、地铁、航空、磁浮、高速五维立体交通，从拿地到首开仅用时四个月，创造武广片区内双集中供地首个取证的新纪录。

轨道万科臻湾汇项目是湖南省首个文旅TOD综合体项目，地处长沙城中心位置地铁1、6号线文昌阁地块，周边有东岳宫、刘廷芳公馆等多处文物建筑，历史底蕴深厚，项目以建设城市综合体为目标，以轨道建设为契机，采用文旅融合的理念，促进多元文化与城市共生，通过新旧结合，改善城市展示面，打造长沙历史文化街区的新地标。

在过去三年中，长沙万科在“轨道+物业”的符合开发模式种不断深入研究，越发认为TOD项目并不是轨道和物业的简单叠加，而是更强调两者间的协调和融合型发展。同时，它对于房企的综合协调能力、设计建造专业能力、多业态开发能力和持续运营能力等，都有着极高的要求。这让我们在每一次的项目开发运营中，都能获得专业上新的突破和收益。

2023年，长沙万科与长沙轨道集团强强联合，将长沙万科首部璞悦系作品，落址在主城东二环内福元西路。涵盖8号环长沙线（规划中）与9号线（规划中）双地铁，项目位于“一江两河”中心，近赏湘江、浏阳河、捞刀河，打造一线滨水住区。相信，这也将会为片区带来新的经济活力。

2023年，长沙万科与长沙轨道集团强强联合，将长沙万科首部璞悦系作品，落址在主城东二环内福元西路，项目涵盖8号环长沙线（规划中）与9号线（规划中）双地铁。（图片由长沙万科提供）

③探索成熟TOD开发体系

目前，“轨道+物业”发展模式已成为各个城市轨道交通开发建设重要的发展模式，比如深圳、成都已上升为一种城市战略，目的是实现城市的高效集聚高品质发展，同时为轨道的持续稳健发展提供充足的资金保障。TOD项目中，如何彰显项目的特色和效益，成为开发过程中的重难点问题。

通过近年来TOD项目的研究实践，长沙万科已然摸索出一套较为成熟的开发系统。首先，为了避免千城一面，从TOD设计层面，长沙万科就将特色地域文化植入设计中，形成独居特色的建筑。以轨道万科瑧湾汇为例，其展示区刘廷芳公馆已然成为长沙的网红打卡地按。2021年，当长沙万科与这座古宅相遇时，为了延续它百年的精神与气韵，以留旧创新的理念精心修缮，最终，在为刘廷芳公馆保留人文个性的同时，又为它赋予新的时代功能，使它成为城市人文与古建筑相融合的特色建筑。

如何通过建筑设计，提升使用者从交通出行到更多维度的体验，商业设计也是必不可少的一环。同样以轨道万科瑧湾汇为例，项目规划有约3.6万方自持商业，不仅引进了新旧融合的设计理念，更涵盖没事、零售、娱乐和生活四大也太，还规划有剧场、live house等文化生活场域，这就确保了使用者可以与其产生更多生活关联。因为，TOD的本质是人与人，人与物、人与物理空间的交汇点，商业的引入，可以强化立体交通枢纽的人流聚集效应，使站场不仅是一个功能性的过度空间，更成为一个承载多元城市生活的公共场所，与生活、产业、周边环境形成多维度链接。

所以，注重轨道交通车辆段、站点及沿线地上土地和地下空间的集约化利用，在满足人群居住、购物、娱乐等多种需求的同时，优化城市布局，才能实现社会效益及经济效益最大化。因此，长沙万科在定位之处，就会进行深入的市场研究，确定适宜的业态组合。这既是确保项目盈利的关键前提，也是土地一级市场价值实现的根本前提。

其实，长沙万科在“地铁+物业”的综合开发模式种，不断运用着这套体系。在最新的轨道万科璞悦湾中，我们在设计之初，便考虑要结合长沙的城市特色，将“国潮文化”与“城市烟火”融入项目的建筑风格中。项目打造类似成都太古里式的商业街区，通过融入全新的生活理念，迭代主城生活新方式。让居住在这里的人，下楼即可满足购物、社交需求，还能约上三两好友，伴着落日余晖随心畅谈，随时感受艺术与人文，极大改善人居环境，真正为片区发展注入新的活力。

2023年，长沙万科与长沙轨道集团强强联合，将长沙万科首部璞悦系作品，落址在主城东二环内福元西路，项目涵盖8号环长沙线（规划中）与9号线（规划中）双地铁。（图片由长沙万科提供）

④地铁快速发展带来新机遇

目前，长沙地铁进入了快速发展期，今年同时在建5条线，计划开通1条线，开工4条新线多条地铁线路开工建设，地铁建设将给城市发展带来强大动能。

近十年时间，长沙的城市空间格局早已突破了“西文东市”的标签，城市半径与人们的出行范围亦在不断扩大，通过地铁来提升交通的运载量和交通便利度，是大势所趋。长沙地铁快速发展扩容可以实现长沙的多中心化、均衡化。地铁扩容一方面延伸了城市出行的骨架，另一方面也在很大程度上缓解了城市易拥堵路段的交通情况。

地铁的开通，能够快速而有效地扩大城市的边界范围，对于城市板块的变革与发展起到助推作用，给地铁沿线的居民提供极大的生活便利，助推经济，让城市更加繁荣。而对于各个区域来说，地铁的开通能够让城市各个区域之间的距离迅速缩短，城市扩容，区域板块价值也随之提升。与之伴随而来的可能就是一系列产业的发展。

今年，长沙轨道和长沙万科联袂打造的第四个项目——轨道万科璞悦湾，落子在主城东二环内福元西路。该项目紧邻8号环长沙线（规划中）与9号线（规划中）双地铁，这必然会为后续的居住者带来更多便利。同时，长沙万科对社区的打造，也必然会为片区带来新的活力，反哺这片土地。

地铁建设还能进一步扩大城市的版图，提升城市的能级，从而带动地铁沿线的城市发展。未来， 长沙万科将继续与城市同频共振，紧随城市的建设脉络，深度参与到城市的发展和建设当中去，为新老长沙人构筑高品质的人居。

作者：王文

责编：徐荣聆

一审：徐荣聆

二审：王晗

三审：谭登

来源：湖南日报·新湖南客户端

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