以案释法|买房你出“名”我出钱 房子究竟归谁？

湖南日报·新湖南客户端通讯员 蒙奕霖

不动产权属证相当于房子的户口簿和身份证，但不动产权属证上的登记人就一定是房子的主人吗？

杨某大与杨某小系父女关系，1990年，杨某小用父亲杨某大的名字购买了一套房，双方关于此套房签订了协议，约定由杨某小出资并办理相关手续，房屋登记在杨某大名下，但房产证由杨某小保管。购房后，该房一直由杨某小居住、管理至今。

近日，父女俩为房子归属发生争议诉诸法律，靖州苗族侗族自治县人民法院受理了该案件。

法院经审理认为：本案争议焦点为该房屋归谁所有。从庭审调查以及双方证据综合分析，虽然该房屋登记在杨某大的名下，但杨某小对该房屋的权属持有异议，并主张该房屋系由其购买，应归其所有。杨某小虽未能提供出资直接证据，但其提供的水电费收据和证人出庭作证，能够证明房屋水电系杨某小开户并一直由其实际占有、居住、管理，房屋的实际占有人是杨某小。案涉房屋的所有权证一直由杨某小保管，且有该房屋由杨某小实际购买并归其所有的约定，也说明案涉房屋是杨某小购买的。房屋对于普通家庭来说是重大家庭财产，杨某大虽不认可该事实，但未提交证据反驳，并且杨某大并未对案涉房屋长期由杨某小居住、管理提出主张，也未能对该房屋一直由杨某小居住和管理作出合情合理的解释。因此，本案杨某大有房屋所有权证，享有法律物权，杨某小享有事实物权。该房屋应认定为杨某小购买，归其所有。

法官说法

司法实践中，经常存在房屋的实际出资人与房产证上的产权登记人并非同一人的情况。

《中华人民共和国民法典》第二百三十四条规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”物权包括所有权、用益物权和担保物权。物权是绝对权，权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

《中华人民共和国民法典》第二百一十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第二百一十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”在权属纠纷案件中,正常情况下，不动产所有权取得以登记为准，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，具有推定房屋所有权人的证据效力，物权登记在谁的名下，就应推定谁为物权权利人。但当事人主张房地产登记簿和权属证书上记载的物权状况与真实的权利状况不一致时，不动产权属证书并非认定房屋权属的唯一证据。

《中华人民共和国民法典》第二百二十条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”

可见，当法律物权与事实物权相冲突时，不动产物权登记的效力并不具有绝对的效力，只是法律赋予的一种推定效力，人民法院应当审查当事人提供的证据是否足以推翻法律物权的正确性，依据不动产真实的权利状况确定不动产的权属，从公平正义的角度，保护实际购房人的合法权益，维护事实上的真正物权人利益。

责编：李夏涛

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