编者按：城市基层治理是国家治理的基石，居民小区则是其中的关键单元。开福区始终将小区治理作为基础性工程，坚持自治、法治、德治与智慧化治理有机融合，深入践行 “规范做法、创新答法、人文心法”，广泛凝聚各方力量，持续深化共建共治共享，全力构建基层治理新格局。

为生动展现开福区小区治理成效，开福区住建局联合新湖南长沙频道重磅推出《走小区 ·看新貌》专栏。本专栏将深入一线，既聚焦小区焕新的外在风貌，更着力挖掘居民昂扬向上的精神气象。通过系统展示各小区治理亮点，交流以“小变化”点亮居民“大幸福”的生动实践，示范引领全区“美好家园”建设走深走实、见行见效。

湖南日报·新湖南客户端记者 陈新 通讯员 戴子迅 李朝理

在长沙，一提到 迎宾大厦，老长沙人总会竖起大拇指，这座建成于 1995 年 23 层商住两用高楼 ， 位于烈士公园正南门， 是长沙较早的高档小区。 然而，岁月流转，它一度深陷管理失序、设施老化、矛盾丛生的困境。

迎宾大厦

2023 年来，清水塘街道积极探索党建引领居民自治模式，有效化解小区矛盾纠纷，小区逐步实现由“乱”到“治”转变。这背后的蜕变之路，有着怎样的故事？记者走进迎宾大厦，探寻其涅槃重生的蜕变密码。

乱象丛生：悬在头顶的 “定时炸弹”

走进开福区清水塘街道迎宾路 235 号的迎宾大厦，老住户们谈及往昔仍心有余悸。首届业 委会成员 洪春 回忆 原来 的景象时眉头紧锁： “负二楼泵房漏水如瀑，粪水直漫配电房墙根！”谁能想到，这座曾经风光无限的大厦会滑落至此？

曾经负二楼脏乱差情况

光鲜亮丽的外表，其实内部已经危机四伏 。 业委会相关人员介绍， 原物业长期挪用业主预存水电费，欠款 40 余万元 ，电力局下发停电通知，街道社区多次组织协调。 “电力局要停电，电梯停运，严重影响商户经营、业主生活，特别是家里有老人小孩的，真是苦不堪言”。

安全隐患更是触目惊心：消防系统瘫痪， 消防栓没水， 监控探头形同虚设，楼道堆满废旧家具。负二楼两间房内粪便堆积近一尺，恶臭弥漫；楼顶电梯机房窗户洞开，雨水 淋进 设备 上 。一位老电工曾发出警告： “一个烟头就能引发灾难！”绝非危言耸听。

街道、社区相关负责人查看大厦消防设施

乱象根源在于 设施设备严重老化，物业 管理又长期缺位，矛盾层层积累。

因历史原因，大厦由开发商 的 物业把持，服务质量每况愈下。 “他们只收钱不办事，甚至挪用 业主水电 费用，业主只好拒交，恶性循环。 ”业委会主任谢棣森无奈 地说 ， “三个公共门面还被 原开发商 私租牟利，业主维权竟遭威胁。 ”

开福区委区政府对此高度重视，区主要领导现场勘察后痛心 发问 ： “长沙曾经的‘明星楼盘’，竟沦落至此 ？！ ”

这一质问，正式拉开了整治攻坚的序幕。

破局重生：党建引领点燃自治星火

2023 年，开福区 将迎宾大厦纳入 重难点攻坚任务 “揭榜挂帅”重点项目，构建“区委统筹 - 街道主抓 - 社区落实”三级联动机制： 区委常委、副区长 牵头，住建、消防等多部门组成专班；街道党工委书记 、办事处主任挂帅，社区积极参与 ， 一 年组织 召开协调 会 40 余 次 。

针对大厦党员少、暂无法成立党组织的实际，街道明确社区书记为第一责任人， 原社区书记汤国 清， 把迎宾大厦 列为 “支部书记抓党建 重点 项目 ”，以社区党委为核心，居民代表、志愿者为骨干，汇聚邻里力量，迅速引导成立业主委员会，凝聚治理合力。在街道和社区全力支持下，迎宾大厦首届业委 会诞生 。

业委 会主任 谢棣森发现物业违规搭建新门面，立即组织业主维权。 “第一次开会只来了 5 人，”谢棣森回忆，“ 原 物业强势，大家敢怒不敢言。 ”但他们没有退缩，在律师协助下，历经数月据理力争，成功收回三个被侵占的公共门面。这场小胜，如同火种，点燃了自治的希望。

2023 年 10 月，整改攻坚战打响。业委会率先解聘原物业，却陷入接盘困局——多家物业现场勘查后纷纷却步。“一些负责人连说三个‘担不起责任’。”谢棣森回忆。无奈之下，业委会毅然走上自治之路。

业委会决定 “ 打扫屋子再请客 ” 。一场 “愚公移山”式的行动就此展开。

上门入户做业主和商户工作

业主 洪春介绍， 因小区历史久远，建设初期并未收取 维修 基金 ，后期整改筹资 非常 困难。 为做通业主和商户工作，街道社区成立入户工作专班，与业委会成员一起， 上门 入户与业主 沟通 。

在街道和社区协助下，业委会筹集启动资金， 组织人员从顶楼逐层清理。大型垃圾清运 78 车，负二楼粪便由专业队伍处理，通风井加装不锈钢门防二次污染。消防通道被打通， 33 个新摄像头消除监控盲区，月漏 3000 吨的主水管得以修复。针对水泵漏水、电机损坏及电梯故障频发问题，聘请专业人员全面检修四台水泵，并依据 2023 年 10 月 30 日业主大会决议，成功更换两台运行 24 年的高层电梯。

长效治理： “ 三治 ” 融合守护美好家园

自治管理取得初步成效后，小区业委会决定引进专业的物业公司进行管理。经过严格履行相关程序， 2024 年 1 月 10 日，湖南名家物业管理有限公司正式进驻，为小区提供物业管理服务。短短几个月，小区面貌焕然一新。

一年多来，迎宾大厦业委会积极履职，共组织召开业主大会 3 次、业主代表沟通会数十次，妥善解决了新老物业交接、老旧电梯更换、外墙修复整改、地下室卫生清理 、 消防重大隐患整改 等诸多急难问题。 清水塘街道 强化属地担当 ， 主动提前介入并全程监督指导业委会的选举和运行，提高业委会依法依规履职能力；定期约谈物业公司、组织业务培训，提升物业公司的服务意识、服务能力、服务质量。

整治初见成效后，如何建立长效机制，防止问题反弹？为实现这一目标，街道着力推动迎宾大厦自治、法治、德治 “三治” 融合。

“自治方面，街道注重发挥业委会作用，多次组织业委会成员、赴铂宫小区、新华联小区等地学习；法治方面，迎宾大厦有自己的法律顾问，街道也组织业委会成员定期开展法律培训；德治方面，注重依托网格，发挥小区党员、五老等积极分子作用。” 清水塘街道党工委委员、人大工委主任李朝理介绍， 下一步，计划开展优秀居民代表、优秀网格员和优秀志愿者评选。

“从 清运 78 车垃圾到 80 余 万消防改造，我们创造了奇迹！ ” 迎宾大厦业委会成员 感慨，道出了全体居民的心声。 目前 大厦 消防改造已经完成，等待验收。

这场蜕变，不仅是硬件设施的升级，更是居民心态的巨变 ——从“事不关己”到“ 共同参与 ”，业主群内抱怨少了，点赞感谢多了。

负一楼清理出垃圾，腾出6个停车位

记者感叹， 迎宾大厦的涅槃重生，揭示了基层治理的 “同心密码”：党建引领是核心，组织下沉凝聚分散力量成坚固堡垒；居民自治是基础，充分激发“主人翁”意识 ； “ 三治 ” 融合 是关键，以制度创新保障治理可持续。这座大厦的华丽转身，为基层治理提供了宝贵经验。

作者：陈新

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